Wer streicht?

BGH klärt Mieterrechte bei Schönheitsreparaturen

Muss ich das machen? Wenn Mieter ausziehen, gibt es ums Renovieren oft Streit. Foto: Caroline Seidel/dpa
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Muss ich das machen? Wenn Mieter ausziehen, gibt es ums Renovieren oft Streit. Foto: Caroline Seidel/dpa

Malern, tapezieren, kalken - ums Renovieren gibt es oft Streit. Der Mietvertrag hilft nicht unbedingt weiter, denn auch gängige Klauseln können unzulässig sein. Wer bringt dann die Wohnung in Schuss?

Karlsruhe (dpa) - Jede Wohnung braucht hin und wieder einen neuen Anstrich. Aber viele Mieter sind unsicher: Müssen sie überhaupt auf eigene Kosten renovieren? Manchmal wäre für Schönheitsreparaturen eigentlich der Vermieter zuständig, in anderen Fällen ist die Rechtslage nicht eindeutig. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) dürfte mehr Klarheit schaffen. Nach der Karlsruher Verhandlung am 1. Juli ist absehbar: Die Richter feilen an einer Lösung, die beiden Seiten entgegenkommt. ( Az. VIII ZR 163/18 u.a.)

Schönheitsreparaturen - was heißt das genau?

Vereinfacht gesagt sind das alle Malerarbeiten in der Wohnung, eben das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken, aber auch das Lackieren von Heizkörpern, Türen oder Fensterrahmen von innen. Es geht also immer darum, Gebrauchsspuren zu beseitigen. Die Arbeiten muss nicht unbedingt ein Profi erledigen. Greift der Mieter selbst zum Pinsel, muss er aber "fachgerecht" arbeiten.

Wer ist fürs Renovieren zuständig?

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter, die Wohnung in Schuss zu halten. Davon darf allerdings abgewichen werden, und deshalb ist die Ausnahme seit langem zur Regel geworden. Heute gibt es kaum einen Mietvertrag, der die Schönheitsreparaturen nicht dem Mieter aufbürdet. Aber: Nicht alle Formulierungen sind zulässig. Gerichte haben etliche gängige Klauseln für unwirksam erklärt.

Was für Klauseln betrifft das?

Zum Beispiel dürfen Vermieter nicht vorschreiben, dass Küche und Bad zwingend alle drei Jahre zu streichen sind - unabhängig davon, wie abgewohnt sie tatsächlich aussehen. Genauso unzulässig ist die pauschale Verpflichtung, bei Auszug zu renovieren. Denn das könnte auch Mieter treffen, die vielleicht nur ein halbes Jahr in der Wohnung wohnen. Seit einem Grundsatz-Urteil von 2015 müssen Mieter, die eine unrenovierte Wohnung beziehen, generell nicht mehr auf eigene Kosten renovieren. Sonst hinterlassen sie die Räume womöglich schöner, als sie sie vorgefunden haben, entschied damals der BGH.

Was bedeutet das für Mieter?

Wer eine unwirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag stehen hat, ist fein raus: Er kann den Passus ignorieren und muss die Arbeiten gar nicht erledigen. Allerdings heißt das nicht automatisch, dass der Vermieter einspringt. Unter Umständen bleibt die Wohnung einfach, wie sie ist. Darum drehen sich die beiden neuen Fälle vor dem BGH.

Worum wird gestritten?

Die Mieter, jeweils aus Berlin, wollen ihre Vermieter dazu bringen, die abgewohnten Wohnungen auf Vordermann zu bringen. Seit dem Einzug 2002 und 1992 ist nichts passiert, und schon damals waren die Räume unrenoviert. Auch wenn es in den Mietverträgen anders steht, sind die Schönheitsreparaturen nach neuer Rechtslage also nicht Sache der Mieter. Aber auch die Vermieter sehen sich nicht in der Pflicht.

Warum ist das rechtlich so kniffelig?

Laut Gesetz muss der Vermieter die Wohnung "in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand" überlassen und "in diesem Zustand" erhalten. Aber was heißt das hier? Am Berliner Landgericht meinte die eine Kammer: Die Mieter hätten beim Einzug akzeptiert, in einer unrenovierten Wohnung zu leben. Solange die Räume nicht völlig "verkommen" seien, müsse der Vermieter folglich nichts tun - zumal die Wohnung sonst sogar frisch renoviert wäre. Im zweiten Fall meinte eine andere Kammer: Beide Seiten hätten einst vereinbart, dass die Wohnung von Zeit zu Zeit hergerichtet werden solle. Nun müsse eben der Vermieter in den sauren Apfel beißen.

Welche Lösung schwebt dem BGH vor?

Die Richter sehen die Wahrheit irgendwo dazwischen. Mehr als 25 Jahre seien eine lange Zeit, sagt die Senatsvorsitzende Karin Milger in der Verhandlung. "Da kann ein unrenovierter Zustand sich wirklich noch gravierend verschlechtern." Andererseits halten es die Richter auch nicht für praktikabel, den Ursprungszustand wiederherzustellen - also weniger unrenoviert, aber nicht frisch gestrichen. Die Lösung soll also ein Kompromiss sein: Der Mieter kann den Vermieter zum Renovieren verpflichten, muss sich aber an den Kosten beteiligen. Voraussetzung soll sein, dass sich der Zustand der Räume deutlich verschlechtert hat. Das Urteil wird am 8. Juli verkündet.

© dpa-infocom, dpa:200701-99-628994/4

Ankündigung des BGH

Urteil des LG Berlin vom 2. Mai 2018

Urteil des LG Berlin vom 24. Juli 2018

Berliner Mieterverein zur Rechtslage

Infoblatt von Haus & Grund

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